房屋征收过程中设有抵押权的房屋如何补偿

焦点观小岛 2017-08-29 10:03
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导言:以房屋设定抵押权获取贷款是常见的融资手段,但当设定了抵押权的房屋被征收时,应当按什么程序进行补偿和安置?本期小编通过相关法、案、观点,为读者梳理上述问题。 法律依据 1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权

导言:以房屋设定抵押权获取贷款是常见的融资手段,但当设定了抵押权的房屋被征收时,应当按什么程序进行补偿和安置?本期小编通过相关法、案、观点,为读者梳理上述问题。

 法律依据  

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条  为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

2.《中华人民共和国物权法》

第一百七十四条  担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

3.《城市房地产抵押管理办法》

第三十八条  因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。

 相关案例 

1.房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时,应当通知抵押权人,采取合理方式妥善处理抵押事宜——原告赵某不服被告长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定案

案例要旨:房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时,应当通知抵押权人,抵押人与抵押权人应当按照国家房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。当抵押人与抵押权人达不成协议时,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

案号:(2016)湘01行初1号

审理法院:湖南省长沙市中级人民法院

案例来源:中国裁判文书网  2017-07-11

2.被征收房屋抵押权人认为房屋征收部门未核实被征收房屋已设定抵押权即将房屋拆迁并发放补偿款的行为侵害其权益提起诉讼的,裁定驳回起诉——中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心履行补偿职责违法并赔偿案

案例要旨:被征收房屋的抵押权人不是被征收房屋的所有权人与房屋征收部门签订的征收与补偿协议的合同主体,且与该行政协议无法律上的利害关系,不具有诉讼主体资格,其起诉应予驳回。

被征收房屋的抵押人未告知抵押权人,与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议,并领取了补偿金,抵押权人认为侵害了其优先受偿权的,可依照相关法律规定,另行主张权利。

案号:(2016)辽01行终347号

审理法院:辽宁省沈阳市中级人民法院

案例来源:中国裁判文书网  2016-07-04

 司法观点 

1.对设有抵押权的房屋进行征收时的补偿程序

所谓设有抵押权的房屋,是指房屋所有人以其所有的房屋作为抵押标的物,向抵押权人设定抵押。根据《担保法》第四十九条、第五十一条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条,《城市房地产抵押管理办法》以及《物权法》的相关规定,结合征收实际,对设有抵押权的房屋进行征收时,应当按以下程序进行补偿和安置:

首先要认定抵押的效力,并及时通知抵押权人。抵押标的物的灭失,将直接影响抵押人的利益,因此,征收人一旦发现被征收范围内的房屋有己设立抵押的,应当将征收的情况及该房屋的补偿安置情况及时通知抵押权人;

对采取产权调换方式进行征收补偿的,应当由抵押权人和抵押人(即被征收房屋的所有人)就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议;采取货币补偿方式进行征收补偿的,由于货币补偿是一种买卖的房屋变价,是一种征收人支付现金补偿后注销房屋产权的方法,必然导致抵押标的物的灭失,影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋征收的影响,保护抵押权人的合法利益,抵押权人可以行使代位求偿权,将抵押房产的征收补偿款或提前清偿债务,或提存。当然,也可以由抵押人在房屋征收之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权,建立新的抵押关系,或者由抵押人清偿债务,结束抵押关系。

(摘自《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》,江必新主编,中国法制出版社2012年7月出版)

2.设有抵押权的房屋的征收补偿

房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。从性质上讲抵押关系属平等主体间的民事法律关系,因此,在房屋征收过程中,征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照有关房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

(摘自《房屋征收案件审理指引》,蔡小雪、郭修江著,人民法院出版社2015年8月出版)

3.房屋设有抵押权如何进行补偿

《物权法》第一百七十四条规定:“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”另根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定:“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”从上述规定可以看出,抵押期限内,抵押房屋被征收的,房屋抵押权人的权利仅限于对抵押房屋补偿金要求优先清偿其债权。

换而言之,房屋抵押期限内,抵押房屋被征收的,因抵押权消灭产生的权利义务关系仅发生在抵押人与抵押权人之间,权利的客体则是征收抵押房屋的补偿金,抵押权人与征收主体之间并不发生房屋征收与补偿方面的法律关系。正因如此,《征收条例》取消2001年《拆迁条例》第三十条“拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行”的规定,将被征收房屋设立的抵押权排斥在条例调整范围之外。因抵押房屋被征收抵押权消灭而产生的权利义务关系,由抵押人和抵押权人按照《物权法》、《担保法》、《合同法》等的规定解决。按照前述分析,征收设立抵押权的房屋,房屋征收部门可以直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。”从上述规定看,在房屋征收中,抵押人负有保护抵押权人合法权益的义务,比如通知抵押权人、重新设定抵押物或依法清偿债权,否则,抵押权人可以通过起诉债务人、主张对抵押房屋被征收所获得的补偿金优先受偿的方式来保护自己的利益。

根据《征收条例》的规定,征收房屋对被征收房屋所有权人的补偿范围包括被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补助、停产停业损失补偿、奖励等补偿项目。而根据《担保法》规定,以房屋抵押提供债权担保的,债务人不清偿债务时,抵押权人有权以房屋折价或者以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿,即房屋抵押实质是以房屋价值对债权实现提供担保。因此,《物权法》第一百七十四条规定的抵押房屋被征收时抵押权人有权对补偿金优先清偿,此处的补偿金指的是对抵押房屋的价值的补偿金,不包括搬迁补助、停产停业损失等补偿。当然,抵押房屋价值的补偿金不仅限于货币补偿,也包括产权调换的房屋。

征收实践中,虽然按照前述规定,房屋征收部门可以不予理会房屋抵押权,而直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿,但为了化解矛盾、减少纠纷,房屋征收部门可以在制定补偿方案时对抵押权人的利益作出保护措施,比如要求被征收人提供提前清偿债权的证明或者另行提供抵押物的证明等。

(摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》,褚建好、肖勇、张永魁著,中国政法大学出版社2012年5月出版)

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